El Gobierno nacional volvió a insistir para contener aumentos desproporcionados en el precio de la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP).
Con un proyecto de decreto, que estará en consulta pública hasta el 24 de enero, el Ministerio de Vivienda busca que los ajustes en el valor de estos inmuebles se hagan con base en la evolución real de los costos de construcción y no atados automáticamente al incremento del salario mínimo.
La iniciativa, publicada el 15 de enero para observaciones ciudadanas, apunta a prevenir abusos y dar mayor seguridad jurídica a los hogares que compran vivienda nueva, especialmente en un contexto de aumento del salario mínimo del 23% para 2026.
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Trabajo conjunto entre MinVivienda y la SIC
La medida es resultado de un trabajo articulado entre el Ministerio de Vivienda y la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), en desarrollo del principio de coordinación entre entidades del Estado.
El objetivo es proteger los derechos de los consumidores y garantizar información clara, suficiente y oportuna en los proyectos inmobiliarios del país.
Desde sus competencias, la SIC actúa en defensa del consumidor, mientras que MinVivienda orienta la política pública para asegurar el derecho a una vivienda digna y un mercado inmobiliario más transparente para los hogares colombianos.
Tope de la vivienda VIS baja a 135 salarios mínimos
Uno de los puntos centrales del proyecto es la armonización del tope máximo general de la VIS en 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), en línea con lo establecido en el Plan Nacional de Desarrollo. Hasta ahora, el límite estaba en 150 salarios mínimos.
Según el Gobierno, esta decisión busca evitar alzas desproporcionadas y proteger la planeación financiera de las familias.
Aunque el valor máximo en pesos sube por el efecto del salario mínimo, el Ejecutivo insiste en que “no se trata de un control de precios, sino de reglas claras para evitar incrementos abruptos”.
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Qué cambia para los compradores de vivienda
El proyecto reafirma que, de acuerdo con el Estatuto del Consumidor y la Circular 004 de 2024 de la SIC, el precio total de la vivienda debe pactarse en pesos colombianos desde el inicio del proceso, ya sea en la separación, la promesa de compraventa o el encargo fiduciario.
Esto implica que “no pueden existir indexaciones automáticas al salario mínimo”, una práctica que en años recientes disparó el valor final de la vivienda para miles de compradores.
“Cualquier ajuste solo podrá estar relacionado con costos de construcción, respetando siempre lo pactado inicialmente”, indicó el Ministerio de Vivienda.
Prácticas que serán consideradas abusivas
El decreto también deja claro cuáles comportamientos van en contra de los derechos de los consumidores del sector vivienda.
Entre ellos se destacan: no fijar el precio en pesos colombianos, dilatar la firma de contratos para trasladar incrementos del salario mínimo a vigencias futuras, e incluir cláusulas contractuales que generen desequilibrios en perjuicio del comprador.
Desde la SIC advierten que publicar precios en salarios mínimos u otras unidades distintas a la moneda legal puede inducir a error, ya que no permite conocer el valor real del inmueble ni comparar de forma objetiva las ofertas del mercado.
Recomendaciones clave para la ciudadanía
El Ministerio de Vivienda y la SIC recuerdan a los compradores que:
-El precio de la vivienda debe informarse en pesos colombianos, de forma clara, completa y precisa.
-El consumidor solo está obligado a pagar el valor informado al momento de manifestar su voluntad de compra.
-Los precios no pueden modificarse solo por el paso del tiempo, ya que eso vulnera el derecho a la información.
-En contratos de adhesión, cualquier cláusula que genere un desequilibrio injustificado es ineficaz de pleno derecho.
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Constructoras reaccionan y advierten riesgos
La propuesta no cayó bien en el sector constructor. Durante el primer puente festivo del año, cuando se conoció el borrador, varias empresas manifestaron su descontento.
Entre los argumentos, señalan que desindexar la VIS del salario mínimo podría llevar los proyectos a las periferias, reducir el número de unidades disponibles y afectar la oferta en las principales ciudades.
Desde Grupo Oikos aseguraron que buscan mitigar el impacto del alza en los costos de vida y construcción, y anunciaron que sus ajustes estarán muy por debajo del aumento del salario mínimo, con rangos entre 5,8% y 11,5%, según el proyecto y la fecha de escrituración.
Para Sumas Construcciones SAS, la medida introduce nuevos riesgos. Según explicaron, el aumento del salario mínimo eleva los costos de producción entre 10% y 12% en vivienda de bajo costo, cerca de 8% en vivienda libre y alrededor de 6% en vivienda premium, niveles que superan la inflación normal del sector.
Sobre el nuevo tope de 135 salarios mínimos, advirtieron que todos los proyectos quedarían pegados a ese máximo, limitando la segmentación de la oferta.
Aunque el valor máximo en pesos subiría de $214 millones a cerca de $236 millones, el incremento real sería de apenas 10,5%, insuficiente para compensar los mayores costos, recalcaron desde Sumas Construcciones SAS.
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Desde Camacol, su presidente Guillermo Herrera fue más crítico. Afirmó que la fijación de precios de la vivienda VIS no puede modificarse por decreto, ya que está definida por ley y por el propio Plan Nacional de Desarrollo.
Según Herrera, solo el Congreso podría cambiar ese esquema.
Además, advirtió que desindexar la vivienda implicaría una pérdida generalizada del valor de los activos inmobiliarios, algo que considera indeseable. “Se pueden desindexar gastos como los arriendos, pero no inversiones ni ahorro, como la compra de vivienda”, enfatizó.
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